Zit je voor eeuwig vast aan een vastgoedportefeuille?

Ondernemende mensen verwerven tijdens hun actief leven dikwijls een belangrijke vastgoedportefeuille. Naarmate ze ouder worden stellen ze zich de vraag hoe ze dat vermogen kunnen doorgeven aan hun kinderen. Notaris Koen Diegenant en Anneleen Desmyter, CEO van de vastgoedbevak Qrf, gingen in debat over mogelijke oplossingen en over de trends op de vastgoedmarkt.

 

Notaris Koen Diegenant: “Als een cliënt van 40-50-60 jaar vastgoed koopt, dan geven we meteen ook advies over successieplanning. Je begint best niet te laat met het schenken van vastgoed aan de kinderen. Je schenkt best om de 3 jaar kleinere delen (bv. tot 100.000 euro per schenker / per begiftigde) om hoge schenkingsrechten te vermijden. Als je een belangrijke vastgoedportefeuille bezit, met bijvoorbeeld winkelvastgoed, die nog niet in een patrimoniumvennootschap zit, dan kom je te laat als je pas op je 70 of 80 begint te schenken.”

Anneleen Desmyter, CEO van van de vastgoedbevak Qrf, heeft een interessant alternatief voor mensen met een belangrijke vastgoedportfeuille: “Mensen zitten soms echt vast aan hun vastgoed. Qrf specialiseert zich in winkelvastgoed. Wij stellen voor om hun vastgoedportefeuille aan Qrf te verkopen, of om te zetten in aandelen van Qrf. Op die manier maken ze hun onroerende goederen weer roerend en verloopt de schenking veel eenvoudiger.

Onze oplossing is nog niet zo gekend, maar biedt heel wat fiscale voordelen. Als ze het vastgoed aan Qrf overdragen via een patrimoniumvennootschap, dan gebeurt dat aan een verlaagde exittaks van 17% ipv 34%. Bovendien is een vastgoedbevak niet onderworpen aan vennootschapsbelasting. 80% van de winst wordt namelijk als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dat in tegenstelling tot een patrimoniumvennootschap die 34% belasting moet betalen op de winst uit huurinkomsten.

Het aandeel Qrf noteert momenteel rond 25 euro. We hebben een vooropgestelde return tussen de 5% en 5,5%. Als je zelf een appartement koopt om het te verhuren, dan zit je rond de 3% en 3,5%.”

Koen Diegenant vindt het “interessant om weten dat er alternatieven bestaan voor de overdracht van een belangrijke vastgoedportefeuille, zonder al de rompslomp op latere leeftijd. Het voorstel van Qrf lijkt me fair. Hebben jullie al klanten die vastgoed inbrengen in jullie vastgoedbevak?”

Anneleen Desmyter: “Absoluut. Recent hebben we zo een transactie gedaan. In het kader van zijn successie bracht een vader drie winkelpanden in Antwerpen in Qrf. De aandelen schonk hij aan zijn twee dochters. De ene zou ze bijhouden, de andere ging ze waarschijnlijk verkopen. Het vruchtgebruik van de aandelen (dividenden) bleef bij de vader, maar de eigendom van de aandelen zat bij de kinderen.”

Koen Diegenant: “Het lijkt me een goede oplossing voor als je veel winkelvastgoed hebt, dat nog niet in een patrimoniumvennootschap zit en geen opvolging hebt.”

Mevrouw Desmyter, mikt u met uw voorstel op een bepaalde klasse van eigenaars?
Anneleen Desmyter: “We zijn kandidaat-koper van winkelvastgoed in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Meer specifiek in grootsteden en regionale steden met een minimale aantrekkingskracht van 50.000 consumenten. Locaties die de interesse opwekken van winkelketens zoals Hema, Kruidvat, zelfs van een Torfs. De aanbieders zijn dan inderdaad vermogende personen die een bepaalde vastgoedportefeuille opgebouwd hebben. De notarissen kunnen hen ons alternatief voorstellen ipv het vastgoed te koop te zetten.”

Koen Diegenant: “De meeste kleinere eigenaars van winkelpanden hangen nog gewoon een bordje “te koop” op en verdelen daarna het geld.”

Maar dan moeten ze dat ook nog te gelde kunnen maken…
Anneleen Desmyter: “Veel ondernemers hebben op een niet al te professionele manier geïnvesteerd. Hun pand werd specifiek voor hun activiteit gebouwd, zodat het niet multifunctioneel is. Als ze het pand verlaten, dan krijgen ze problemen om een nieuwe huurder te vinden.”

Heeft dat te maken met de dragende structuur van het gebouw?
Anneleen Desmyter: “Ja, maar ook met bijvoorbeeld grote logo’s die in de gevel verwerkt zijn.”
Koen Diegenant: “Je geeft me een goede tip. Ik ga net een nieuw kantoor bouwen voor mijn notarisstudie.”
Anneleen Desmyter: “Vandaar ook mijn suggestie: als je een bedrijfsgebouw plant, laat je dan ook bijstaan door professionals.”

Wat zijn de belangrijkste trends in de winkelvastgoedmarkt?
Anneleen Desmyter: “De hele markt verandert voortdurend. O.a. door het fenomeen van e-commerce en webshops. Winkelketens zoals Esprit verkleinen hun winkeloppervlakte. Ze zitten nu op locaties van 1.200 m², maar gaan in de toekomst naar locaties van 400 m². Terwijl andere ketens nu net hun oppervlakte vergroten. Bijvoorbeeld H&M wou vroeger enkel locaties van 1.200 m², nu gaan ze naar 2.000 m². Heel de retailmarkt is in verandering en dus ook het retailvastgoed. Het is belangrijk om die trends goed te volgen.”

Betekent dat dan ook dat bepaalde winkelpanden minder interessant worden?
Koen Diegenant: “Mijn cliënteel zijn niet de grote winkelketens. Kmo’s kopen in ieder geval niet zo groot. Ik heb de indruk dat er in de kleinere steden ook heel wat leegstand is bij de winkelpanden. We hebben toch wel wat schrik voor de wat oudere winkeleigenaars met kleinere winkels. Ik vrees dat ze klanten verliezen, doordat de mensen naar de beste prijs gaan shoppen via internet.”

Anneleen Desmyter: “De mensen surfen inderdaad veel meer op internet, vooral omdat ze iets niet vinden in de stad waarin ze wonen. De Scandinavische landen zijn het verst gevorderd met e-commerce. Bijvoorbeeld Zweden heeft op Stockholm na bijna geen enkele grote stad. En dus moet men veel goederen wel via internet bestellen en thuis laten leveren. Vandaar dat het belangrijk is dat de (Belgische) overheid een stad goed organiseert en plant. Als men bv. alle kantoren buiten de stad inplant, dan heeft dat ook een impact op de woon- en winkelfunctie en op de horeca van een stad. Dan hebben de mensen ook minder redenen om naar een stad te gaan. De vroegere sociale functie van de winkel of een markt kun je vergelijken met die van Facebook.”

Hoe zullen de vastgoedprijzen de volgende jaren evolueren ?
Koen Diegenant: “Door de financiële crisis zijn de vastgoedprijzen in bijna heel Europa sterk gedaald, behalve in België. Voor de komende jaren voorzien we hier in België nog een normale stijging. Vastgoed is een defensieve belegging waarin ik geloof. De woonbonus zal in de toekomst lager zijn dan nu het geval is. Maar de fiscale stimuli in België lagen in het verleden sowieso veel lager dan in Nederland, waar men die ineens afgeschaft heeft. Ik denk dat we dit najaar nog even een drukke periode zullen zien van mensen die gauw nog een lening willen afsluiten. En daarna zal dat wel stabiliseren.”

Anneleen Desmyter: “Het voordeel is dat er vandaag al duidelijkheid is.”


Koen Diegenant
Sinds 1988 is Koen Diegenant actief in notariaat. In oktober 2003 startte hij zijn eigen kantoor. Hij behoorde tot de eerste lichting van notarissen die geselecteerd werd op basis van een vergelijkend examen. Zijn kantoor bevindt zich in Buizingen. Sedert vorig jaar werkt hij in een associatie met een team van zes medewerkers en heet het kantoor Diegenant-De Kegel.

Anneleen Desmyter
In 1999 ging Anneleen Desmyter aan de slag als Project Manager bij de toenmalige projectontwikkelaar Eurinpro, waar ze instond voor de ontwikkeling, commercialisering en marketing van nieuwe kantoorprojecten en businessparken in vastgoed in België en Nederland. In 2004 startte ze samen met Freddy Hoorens CC Company (nu Quares Residential Agency), waarvan ze gedelegeerd bestuurder werd. In 2006 richtte ze samen met Herman Du Bois en Freddy Hoorens het vastgoedbedrijf Quares op. Vandaag is ze ook CEO van Qrf, een bevak gespecialiseerd in winkelvastgoed. QrF verwierf in december 2013 een beursnotering op Euronext.


 

Tekst: Wim Heirbaut – Foto’s Emmanuel Crooÿ


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s